Самозанятые граждане могут сдавать жильё в аренду и даже заниматься субарендой. Однако здесь есть ряд тонкостей, которые важно учитывать. Если вы планируете получать доход от сдачи недвижимости, лучше заранее разобраться в правилах, чтобы избежать неприятностей.

Что можно сдавать

Самозанятые могут работать только с жилой недвижимостью. Это значит, что сдавать в аренду или субаренду можно квартиры, дома, комнаты, но не офисы, склады или земельные участки. Такой запрет связан с особенностями налогового режима — сдача нежилых объектов требует регистрации ИП.

Чтобы не возникло вопросов, нужно убедиться, что помещение действительно считается жилым. Проверить это можно через документы, например, выписку из ЕГРН или техпаспорт недвижимости.

Как работает субаренда

Если вы хотите сдавать жильё, которое сами арендуете, то есть заниматься субарендой, читайте договор с собственником внимательно. Иногда в договоре прямо прописывают запрет на субаренду. Если такого запрета нет — отлично, вы можете найти жильцов. Если же он есть, придётся получить разрешение от владельца недвижимости.

Важно помнить: всё должно быть оформлено официально. Заключите договор субаренды с вашими жильцами, чтобы в будущем не было спорных ситуаций.

Какие налоги платит самозанятый

Для самозанятых предусмотрены две ставки налога:

• 4%, если вы сдаёте жильё частнику
• 6%, если арендатор — юрлицо

Эти ставки значительно ниже, чем у других налоговых режимов, которые используют ИП. Например, при УСН ставки часто составляют 6% или больше, а на общем режиме ещё приходится платить НДС и НДФЛ.

Нежилые помещения: почему нельзя

Нежилую недвижимость, такую как офисы, склады, апартаменты или участки, сдавать через статус самозанятого запрещено. Это связано с тем, что такая деятельность признаётся предпринимательской, и для её ведения нужно регистрировать ИП.

Сдавая нежилую недвижимость без оформления ИП, готовьтесь, что налоговая может посчитать это нарушением. В таком случае вам доначислят налоги по общей ставке (например, НДФЛ 13%), а также выпишут штрафы и начислят пени.

Что делать, если недвижимость в собственности супругов

Если недвижимость куплена до брака, сдавать её может только собственник. Но если жильё — это совместная собственность, потребуется нотариальное согласие второго супруга, если договор аренды заключён на срок более года.

Как стать самозанятым арендодателем

Чтобы начать сдавать жильё, нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого в «Мой налог». Процесс занимает несколько минут.

Не забудьте регулярно вносить информацию о доходах в приложение и вовремя платить налоги. Это удобно: налог рассчитывается автоматически, а вам остаётся только подтвердить оплату. Кстати, самозанятым положен бонус 10 000 рублей, который можно использовать для снижения налога. Правда, воспользоваться им можно лишь один раз.

Несколько советов

1. Если хотите сдавать жильё в субаренду, проверьте договор с собственником. Важно, чтобы там не было запрета на такие действия.
2. Не забудьте оформить все отношения с жильцами документально. Это защитит вас от возможных проблем.
3. Помните, что нежилые помещения сдавать нельзя — только через ИП.

Сдача жилья через самозанятость — это удобный способ получать дополнительный доход. Но важно соблюдать правила, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с налоговыми органами.